今年以来房地产投资增速保持强劲,本周统计局数据显示1-4 月份全国房地产开发投资额同比增长10.3%,与前3 月基本持平。但与此同时,我们看到新开工单月增速明显回落,土地购置面积再次由正转负,施工面积也处于15 年以来的低位。

  统计局公布的房地产相关统计数据的沿革及口径变化起始于1999 年的统计年鉴主要包括:房地产开发企业基本情况、房地产开发经营情况、房地产开发建设投资总规模及完成投资、房地产开发建设房屋建筑面积和造价等。而1999 年以后,开始逐步增加了土地开发购置、土地成交价款、房地产开发企业完成投资额、商品房待售面积等,其中资金来源、新开工、施工、竣工面积、销售统计、待售面积的统计口径也不断地细化。我们发现自2010 年公布具体统计口径以来,土地成交价款、全国商品房销售面积及金额、待售面积、新开工、施工、竣工等指标的口径均未发生变化。其中房地产开发到位资金来源的细项,房地产开发投资情况、房地产销售情况的披露地区及基数和全国房地产开发景气指数均在统计口径上有所调整。

  相比于形象进度法,财务支出法增加了会计核算这一前提条件,那么财务支出法和形象进度在统计结果上的差异主要表现为:1、财务支出法和形象进度法对于投资完成额确认的时间不同,一般而言由于垫资、赊销等情况的存在,财务支出法原则下投资完成额确认的时间可能会滞后于形象进度法原则下投资额发生的时间,尤其在财报季窗口期间,这一情况将更为明显;2、从统计实践的角度来看,由于工程进度确认的主观性,而导致形象进度法统计的投资完成额大于财务支出法统计的投资完成额。改用财务支出法后,统计数额完全以企业财务报表和票据收付实现为准则,按照财务账簿来做统计,由企业统计人员直接填报,一定程度上降低了调整的空间。我们认为未来房地产投资增速的延续性需要关注几点:1、在融资收紧以及限价令蔓延的格局下,全国房企补库存的延续性;2、房地产开发投资统计口径变化的潜在影响;3、全国销售增速下行环境下的房企开工意愿。我们整体依然维持年初的判断,在下半年开始,投资将面临下行的压力,但是从全年的角度来看,房地产投资的继续增长已经明确,在补库存周期下下滑的幅度预计也相对平滑。

  今年以来房地产投资增速保持强劲,本周统计局数据显示1-4 月份全国房地产开发投资额同比增长10.3%,与前3 月基本持平。但与此同时,我们看到新开工单月增速明显回落,土地购置面积再次由正转负,施工面积也处于15 年以来的低位。

  我们在3 月份的报告《年初地产投资这么强劲的原因找到了》中也最早提示了,今年房地产投资还是更多依靠土地购置费用的大幅增长。从刚披露的4 月份房地产投资细分数据来看,结构依然维持,建安费用增速在3 月开始由正转负,前4 月建安费用同比下降1.6%。而其他费用同比增长49.4%,增幅较1-3 月进一步扩大0.8个百分点,也创下近年来的新高。

  除了土地购置费用大幅增长之外,我们也注意到今年统计局披露的房地产投资数据出现一个明显变化,即在关于房地产开发投资完成额的口径说明中的部分注释发生了调整,房地产开发投资的增速变化是不是也一定程度上受到统计口径的变化影响?我们本篇报告也对统计口径的历史变化作了回顾。

  统计局中有关于房地产相关统计数据的指标和口径并不是一成不变的。我们查询了统计局最早开始披露的地产相关指标的数据,发现房地产相关统计指标从上世纪末开始至今,经历了不断拓展以及细化的过程,而且部分统计口径也经历了调整。

  起始于1999 年的统计年鉴主要包括:房地产开发企业基本情况、房地产开发经营情况、房地产开发建设投资总规模及完成投资、房地产开发建设房屋建筑面积和造价等。而1999 年以后,开始逐步增加了土地开发购置、土地成交价款、房地产开发企业完成投资额、商品房待售面积等,其中资金来源、新开工、施工、竣工面积、销售统计、待售面积的统计口径也不断地细化。

  1、土地购置费:国家统计局于2009 年11 月对土地储备中心土地购置费的统计方法进行规范,调整后的1-10 月房地产开发投资增长16.6%,其中商品住宅完成投资增长14.1%。其后2010 年对于该指标的具体解释为:房地产开发企业通过各种方式取得土地使用权而支付的费用,其中土地购置费按本年实际发生额计入投资,土地购置费为分期付款则分期计入房地产开发投资;

  3、房地产开发投资情况、房地产销售情况的披露地区及基数:2015 年及之前,国家统计局仅披露东部、中部、西部情况。2016 年至2017 年,国家统计局开始在全年(1-12 月)的数据中披露东部、中部、西部、东北情况,但逐月数据仍仅披露东部、中部、西部情况。2018 年开始,国家统计局开始每月披露东部、中部、西部、东北情况;

  4、全国房地产开发景气指数:2016 年国家统计局选择2000 年作为全国房地产开发景气指数基年,令其增长水平为100。2017 年开始,国家统计局变更全国房地产开发景气指数基年为2012 年,并且补充披露该指标编制过程中包含了随机因素。

  5、房地产开发企业本年完成投资:2017 年国家统计局将该指标解释为报告期内完成的全部用于房屋建设工程、土地开发工程的投资额以及公益性建筑和土地购置费等的投资,并且补充该指标是按照形象进度原则统计累计数据。2018 年,国家统计局取消了按照形象进度的统计原则;综上文所述,我们发现自2010 年公布具体统计口径以来,土地成交价款、全国商品房销售面积及金额、待售面积、新开工、施工、竣工等指标的口径均未发生变化。其中房地产开发到位资金来源的细项,房地产开发投资情况、房地产销售情况的披露地区及基数和全国房地产开发景气指数均在统计口径上有所调整。

  长期以来我国关于固定资产投资和房地产开发企业投资完成一直沿用的是形象进度法的投资统计方法,所谓形象进度法,即评估人员根据在建工程形象上的进度占整个工程形象进度的比例来初步确定工程进度,进而通过市场比较评估在建工程在估价时点的价格水平,然后在此基础上对之进行形象进度修正,从而得出在建工程在估价时点的投资规模,即投资额=工程完成的实物量*相应的工程造价。

  2016 年11 月习主席主持的中央全面深化改革领导小组第二十八次会议,为了防范和惩治统计造假,提高统计数据的准确性,审议通过了《关于深化统计管理体制改革提高统计数据线 年固定资产投资统计制度方法改革试点方案》,拟将投资统计方法由“形象进度法”调整为“财务支出法”。

  财务支出法是以票据等相关资料为依据对一定时期内建造和购置固定资产的工作量所对应的费用进行会计核算,通过“在建工程”等会计科目下的金额反映固定资产投资完成额的方法。财务支出法的投资统计方法下的投资额=“在建工程”本年借方发生额+“房屋开发成本”本年借方发生额+“购置不需安装的设备、工器具”

  1、财务支出法和形象进度法对于投资完成额确认的时间不同,一般而言由于垫资、赊销等情况的存在,财务支出法原则下投资完成额确认的时间可能会滞后于形象进度法原则下投资额发生的时间,尤其在财报季窗口期间,这一情况将更为明显;

  2、从统计实践的角度来看,由于工程进度确认的主观性,而导致形象进度法统计的投资完成额大于财务支出法统计的投资完成额。改用财务支出法后,统计数额完全以企业财务报表和票据收付实现为准则,按照财务账簿来做统计,由企业统计人员直接填报,一定程度上降低了调整的空间。

  从公开资料来看,我国早已开展了财务支出法的试点工作,主要集中在固定资产投资统计的层面。2013 年开始国家统计局就已经在山西晋城、江苏无锡、贵州黔东南、陕西西安4 个城市和天津、江西、重庆、上海、湖北5 个省级地区,展开了“财务支出法”的改革试点。2014 年,除了参与国家试点的9 个地区外,其他地区也选择部分地区开展试点工作。2015 年,在全国范围内开展投资统计改革试点,试点数据作为2016 年的基期数据。2017 年统计局发了《2017 年固定资产投资统计制度方法改革试点方案》,选择三个“先行先试”地区——河北、山西、甘肃。其中山西最为特殊,试点频率为月度,即按月上报按“财务支出法”统计的投资数据,其他试点地区则是按季上报投资数据。

  “财务支出法”对投资统计影响最从之前已经开始显现。根据山西2017 年国民经济和社会发展统计公布,山西省2017 年在新口径下固定资产投资6140.9 亿元,同比增长6.3%,投资规模5722.2 亿元,同比增长6.3%。而2016 年山西省在旧口径下固定资产投资14285.0 亿元,投资规模13859.4 亿元,两者变化非常明显,而且从全国省市投资数据“挤水分”的历程中,山西并非个例。

  我们目前还不得而知,房地产开发投资统计口径是否已经确实发生了变化,因为:1、统计指标注释仅仅作了删减,但是没有明确是否已经采用新的统计标准;2、我们统计了近5 年以来的各省市数据的加总并按照可比口径增速进行了计算,发现全国房地产投资数据和各省市房地产投资数据出入不大。但我们认为这种调整不会是没有原因的,那从未来趋势上来看,统计口径的变化会对房地产开发投资形成潜在的影响,也会使得建安费用这一口径受到压制(对拿地费用影响不大)。

  基于这点,我们认为未来房地产投资增速的延续性需要关注几点:1、在融资收紧以及限价令蔓延的格局下,全国房企补库存的延续性;2、房地产开发投资统计口径变化的潜在影响;3、全国销售增速下行环境下的房企开工意愿。我们整体依然维持年初的判断,在下半年开始,投资将面临下行的压力,但是从全年的角度来看,房地产投资的继续增长已经明确,在补库存周期下下滑的幅度预计也相对平滑。